Urbanisme : mise en demeure, prescription pénale et régularisation des travaux (Avis CE n° 503768 du 24 juillet 2025)

Dans cet avis, le Conseil d’État précise les conditions d’exercice des pouvoirs de police spéciale de l’administration en matière d’urbanisme, notamment en ce qui concerne les mises en demeure de mise en conformité des travaux irréguliers et la prescription de l’action publique.

Il résulte des articles L. 480-1 et L. 481-1 du code de l’urbanisme que l’administration peut mettre en demeure l’auteur de travaux irréguliers de régulariser la situation ou de démolir les ouvrages concernés. Toutefois, le Conseil d’Etat considère, en application de l’article 8 du code de procédure pénale, que l’exercice de ces pouvoirs est subordonné à un constat d’infraction par procès-verbal et ne peut intervenir au-delà du délai de prescription pénale, fixé à six ans pour les délits, en principe à compter de l’achèvement des travaux.

Il précise que dans le cas où plusieurs travaux irréguliers ont été réalisés successivement, seuls ceux non prescrits peuvent faire l’objet d’une mise en demeure. Pour apprécier leur régularisabilité, l’autorité doit tenir compte des dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme : une construction achevée depuis plus de dix ans ne peut en principe plus être contestée, sauf exceptions (notamment en cas de défaut total de permis requis).

En conséquence, si les travaux irréguliers ne peuvent être régularisés, les mesures de mise en conformité, y compris les démolitions, ne peuvent porter que sur les travaux non prescrits.

Cet avis clarifie la portée temporelle des pouvoirs de police spéciale de l’administration et leur articulation avec le droit pénal de l’urbanisme.